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哪个证券公司可以加杠杆涨价到底怎么涨宛南六村的涨价有综合前提

物业费涨幅达75%，却获得97.9%高票赞成率——近期，在徐汇区枫林街道宛南六村的一场业主大会上，代表们表决通过，继续聘用徐房集团下属高建物业，并且自2026年1月1日起，小区物业服务费标准由现在的每平方米0.8元上调至1.4元。更关键的是，这场表决的居民投票率高达100%。

物业费涨价变成“民心所向”，且发生在一个建于20世纪70年代末的老公房小区，这在老旧小区普遍面临物业费涨价与服务提升到底“谁先谁后”这一“无解循环”的当下，听起来有些“天方夜谭”。

更新后的宛南六村舒抒摄

但真的无解吗？宛南六村用不到4年时间，交出了一份“连环答卷”：完成43台加梯，实现小区加梯全覆盖；完成“三旧”变“三新”旧房综合改造，小区环境近乎商品房标准……有人会说，加梯、旧房改造都有政府财政补贴。但“政策都摆在那里”，能否用好政策，并带动居民愿意加梯、支持小区改造的积极性，这些都事在人为。

党建引领物业治理“攻坚战”究竟“攻坚什么、怎么攻坚”，又如何长效维护攻坚成果，宛南六村走出了一条路，也在继续探路。

为何要涨价

2023年4月，记者曾来到宛南六村采访，目之所及是一大片工地。脚手架里包裹着的既有加梯工程，也有房屋综合改造项目。当时刚上任宛南六村业委会主任的傅燕君告诉记者，虽然施工期间居民的生活、进出多有不便，但大部分居民都表示理解，毕竟“再等等就能迎来好生活”。

更新后的宛南六村枫林街道供图

建于1979年前后的宛南六村是典型的售后公房小区，43幢单元楼总建筑面积4.2万平方米，居民户数953户，常住人口约3800人，高建物业负责管理。历经40余年使用，近年来，宛六小区内房屋外墙高坠、路面积水、违法搭建、飞线充电等安全隐患时有发生。加之楼道堆物、乱扔垃圾等不文明现象频发，小区管理类投诉率一度高达15%。

更新后的宛南六村舒抒摄

提升居民生活品质，第一步是解决居民最大的基本诉求——加梯。在宛南六村居民区党总支书记孙嵘捷看来，如果说宛六小区真有“运气”在，那就是全部43个居民楼门栋都具备加梯条件。

既然天时地利，那就拼一把“人和”。

加梯过程的曲折，各个小区大同小异。但宛南六村在推进加梯的同时，及时抓住了徐汇区大力推进“老旧住房穿新衣、老旧小区换新颜、老旧小区居民过上新生活”的“三旧”变“三新”契机，在加梯基础上一并推进“美丽楼道”、更换外立面“四件套”等工程，即拆除有安全隐患的防盗窗、统一更新晒衣架、雨棚及空调机外罩。同时，推进小区的架空线入地、雨污分流改造、垃圾库房升级、亲子广场、休闲场地等全要素更新改造，通过“菜单式”更新和“打包式”修缮，实现小区硬件的“一体化”提升。

今年7月1日，宛南六村“三旧”变“三新”全面完成，小区为期三年半的各类施工画上句号，初步形成了群众满意的“精品小区”。

更新后的宛南六村楼道舒抒摄

“小区硬件有了蝶变，软件也要更新。”上海高建物业管理有限公司董事长李振宇表示，小区设施、技防设备、消防系统等多方面的硬件提升，一定程度上也“倒逼”小区物业管理和治理力量的能级提升。

此时，关于物业费价格的纠结也浮出水面。举个简单的例子：24小时运行的监控探头需要配备人员24小时值守，因为监控设备只能帮助人们更快发现问题，及时处置、解决问题依旧要靠人力，而人力成本正是目前物业支出的最大成本。

同很多老公房小区一样，宛南六村的物业费已十余年保持在0.8元的水平未曾涨价。但经物业公司测算，如若要让物业服务满足小区硬件更新后的各类问题处置需求，物业费成本将超过每平方米3元。

涨价，“不得不”提上议程。

涨价到底怎么涨

宛南六村的涨价有综合前提。一方面，小区物业服务费已十年未作调整。另一方面，小区近来物业服务整体质量确有提升。此外，恰逢徐汇区施行党建引领“满意物业”三年行动计划，可按照“涨多少，补多少”的原则给予物业费补贴。

物业费调价公告枫林街道供图

细化到宛六小区本身，调价前期，居民区委托专业第三方机构，对高建物业的服务水平展开评估，评定其服务价值为每平方米3.4元。小区内的住宅户型面积在20余平方米至50余平方米之间，若物业费由0.8元上调至1.4元，意味着每户居民全年最多再多支出两三百元，就能享受远超每平方米1.4元物业费价值数倍的物业服务。

物业费调价表决枫林街道供图

“居民其实都同意也理解物业费涨价，但问题就在于涨多少，以及涨价后物业公司如何保证服务水平能质价相符。”傅燕君说。

要涨价，那就先“打样”。

枫林街道城建中心主任康胤介绍，街道、居民区、物业与业委会等多方共同制定了专属于宛南六村的“满意物业”服务提升方案，并达成共识：高建物业先提高服务水平，再商讨物业费调价事宜。

于是，高建物业开启了为期一年的“新试用期”，先呈现物业费涨价后的服务效果。

变化逐渐发生：人员配置方面，宛南六村的安保人员由6名增至9名，保洁人员由6名增至8名，垃圾库房安排了专人管理；服务内容全部更新，保洁每周清扫频次增加，小区需要清理的花坛、保安和保洁的巡逻内容也明确划分；小区车位由132个增加至186个，新增“亲情停车”政策，同时调整停车收费标准，缓解外来车辆过多导致小区车位紧张。

更新后的宛南六村枫林街道供图

居民区党总支则采取多种方式，尽可能听取全体居民对物业费调价的意见建议。孙嵘捷介绍，今年以来，宛南六村每月依托网格体系，召集楼组代表会议征询居民意见，并依据反馈及时调整物业人员配置、改进物业服务措施。

小区“三驾马车”则在沿街居委会实行合署办公，实行“一窗受理、集成服务、接诉即办、首问负责”；高建物业建立“满意物业”党群服务站，设置热线专管员，居民有诉求第一时间响应，并开展“亮价格、亮标准、亮计划、亮服务”的“四亮”活动；小区业委会成员架构进一步优化，吸纳党员成为新成员。此外，宛六小区还有一支168名骨干志愿者组成的治理力量，贡献“脑力”和“脚力”。

“三驾马车”合署办公舒抒摄

有居民起初不同意调价，居民区一边上门介绍小区的“三年行动计划”，表明目标愿景，一边将物业经理拉进楼组长联络群，居民发现问题可随时在微信群里提出。

“效果立竿见影，有次这位居民正好上报楼道堆物情况，物业随即安排保洁，10分钟内完成了清理，这下居民信任物业提升服务是‘来真的’了，也认可了调价方案。”孙嵘捷说，关键就是“事事有回应”。

“答题”才刚开始

7月1日，宛南六村正式启动物业费调价，在小区活动室张贴公示文件，向居民公开征询意见，并召开“三驾马车”会议集中解答居民疑问；7月17日起，小区公共区域设置了投票箱，周末则由居委会协同物业、业委会成员上门发放表决票；一周后，7月24日，共回收952张有效表决票，参与率实现100%，其中同意率达97.9%。

物业费调价公告枫林街道供图